La cifra de 870 mil viviendas necesita contexto
Especialistas del sector inmobiliario calculan que Nuevo León requerirá alrededor de 870 mil viviendas adicionales en un horizonte de largo plazo. La estimación fue presentada por Softec dentro de la discusión sobre el crecimiento metropolitano y no debe interpretarse como un déficit que tenga que cubrirse de inmediato.
La pregunta financiera es dónde construirlas. Seguir extendiendo la mancha urbana obliga a crear calles, alumbrado, seguridad, drenaje y transporte donde antes no existían.
Menor densidad multiplica la infraestructura
Eugene Towle, socio director de Softec, ejemplificó la diferencia con dos desarrollos: uno de 300 viviendas por hectárea podría compartir unos 400 metros de calle y cuatro luminarias; para atender una población equivalente a una densidad de 60 viviendas por hectárea serían necesarios alrededor de mil 700 metros de vialidad y 12 luminarias.
Las proporciones son un ejercicio del consultor, no una regla universal, pero muestran el principio económico: mientras más dispersa está una ciudad, mayor infraestructura necesita para atender a la misma población.
Regenerar aprovecha inversiones ya realizadas
Las zonas consolidadas de Monterrey ya cuentan con redes de agua, electricidad, calles, transporte y equipamiento que costaron dinero público durante décadas.
La política federal de desarrollo urbano también reconoce que la vivienda dispersa y alejada de los sistemas de transporte aumenta los costos de movilidad y dificulta el acceso a servicios.
La densidad tampoco resuelve sola la vivienda
Regenerar el centro no significa únicamente levantar torres. Para que la densificación reduzca costos públicos también necesita vivienda accesible, servicios suficientes, usos mixtos y transporte capaz de absorber nuevos habitantes.
Construir más metros cuadrados en zonas caras puede elevar la recaudación y aprovechar infraestructura, pero no necesariamente atender a las familias que necesitan vivienda.
El desafío financiero de Monterrey no es solamente producir casas. Es evitar que cada nueva vivienda obligue a extender nuevamente toda la ciudad.
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